14 de Mayo de 2011 | Notas

Cómo elegir el mejor local comercial

Que tenemos que observar cuando buscamos locales comerciales para implantar una franquicia?

Cual es la manera de definir su ubicación?

Si buscamos la palabra Franquicia dentro del Diccionario de la Real Academia Española, encontramos como Franquicia la “...Concesión de derechos de explotación de un producto, actividad o nombre comercial, otorgada por una empresa a una o varias personas en una zona determinada...” 
Focalizando el tema en lo que nos compete, la definición se refiere a tres puntos importantes para que exista Franquicia : 

• Producto
• Derechos de explotación
• Personas 

En nuestro caso al tratarse de Franquicias de Negocios de Gastronomía, las personas venden sus productos, llevando adelante sus derechos de explotación, en Locales Comerciales pasando a ser esta la cuarta pata de esta mesa o negocio, lugar donde laspersonas comercializan sus productos. 
Ahora, a pesar de ser tan importante el local para el negocio de franquicia que se quiere desarrollar, la consulta mas común que tenemos nos muestra que el negocio se empieza al revés :”... Tengo un local barato para desarrollar una franquicia cuanto sale su remodelación...?” 
Aquí es donde comienza el problema, encontrándonos después con locales : 

• Bien ubicados pero sin relación de superficie para la franquicia que voy a desarrollar. 
• Con buena superficie pero mal ubicados. 
• Locales donde no se tiene en cuenta la relación costo beneficio, llevado a términos de este negocio: Barato pero mal ubicado, sin servicios, con gran contaminación visual, etc. 

Cómo elegir un local comercial para instalar una franquicia

Necesitamos definir que tipo de negocio tenemos, ya sea: 
1) Se trate de un local de una franquicia determinada, donde nuestro Franquiciante tendrá un plan de desarrollo de la marca, ayudándonos en la elección del sitio. 
2) Se trate de llevar adelante un negocio nuevo de Franquicias. 

Definido esto, y para empezar a analizar donde nos conviene ubicarnos, el primer paso es tener en claro cual es mi producto y donde esta mi cliente, en relación con el local nos tenemos que preguntar : 

• ¿Vendo por volumen o en forma personalizada? 
• ¿Las características de mi producto hacen que el cliente se dirija hacia él por precio, por innovador, etc o tengo que estar en su paso? 
• ¿El producto me llega elaborado o debo elaborarlo in situ? 
• ¿Cuál es la relación de mi producto con el entorno, necesito habilitaciones especiales en mi local? 
• ¿Mi producto es conocido en el mercado o tengo que hacerlo conocer? 
• ¿Cómo se posiciona mi negocio respecto a la competencia? 

Después de contestar este tipo de preguntas recién puedo empezar a hacer un análisis del tipo de ubicación que me conviene, siempre empezando desde lo macro a lo micro. 

Elección por volumen de ventas

Si mi negocio es por volumen (p.ej. por precio), conceptualmente nuestros clientes deben entrar al local por impulso, debemos estar en su paso, no deben dirigirse a él. En este caso debemos buscar en zonas de alta densidad, donde haya focos de atracción on target, en vías peatonales, en calles de gran densidad peatonal. 
Cuando me posiciono en un negocio personalizado (por tipo distintivo de producto) el cliente me va a buscar, la posición es distinta, en este caso se prioriza la zona (caso de desarrollo de zonas exclusivas). 

Elección por lugar de elaboración

La elaboración del producto in situ me determina que tipo de superficie a locar necesito. Necesito dinning o no (si sirvo en mesas o no), necesito depósito o no. 
Todas estas preguntas me responde la relación entre áreas servidas y de servicio, en algunos negocios se define que elaborando fuera del local, puedo tener locales mejores ubicados, con menor superficie y con relación precio/m2 más alto pero bien aprovechado. El área servida es la que vende y donde tengo que poner el foco. 

Elección por relación del local con el entorno

Por ejemplo, en el caso de locales de franquicias debemos tener en cuenta el desarrollo de las mismas en locales en propiedad horizontal. El reglamente interno del edificio me permite salir con ventilaciones?, tengo la posibilidad de modificar la fachada?. De igual forma la relación con el entorno, nos lleva a observar zonas inundables, conflictivas por manifestaciones, etc. 

Elección por conocimiento de marca

Esto se da al momento de analizar el desarrollo del negocio. Si mi franquicia es conocida, mi local es uno más de la cadena y me limito a que funcione dentro de los parámetros anteriores. Ahora si mi local es de los primeros de la cadena, con su imagen construimos marca. En este caso su ubicación es fundamental como punto publicitario estático. Ahí empezamos a analizar su mejor ubicación con este fin, si es en esquina, cual de las cuatro esquinas nos conviene, de donde viene el tráfico peatonal, como circula el tráfico vehicular, etc. 
En este caso se suscitan otras preguntas ¿me conviene en Shopping? con lo cual construyo marca a pesar de los altos costos asociados al mismo, ¿en que Shopping?. 

Elección por competencia 

Al momento de definir ubicación del local y en el análisis de mi negocio con la competencia definida, vemos si nos posicionamos frente a ella. Este tipo de conductas debe estar muy bien sustentada, siendo exitosa si se es el líder en ese producto, caso contrario las experiencias indican que se canibaliza al cliente, no aportando nuevos consumidores a la zona, sino distribuyendo los que siempre existieron. 

Conclusión:

Sintetizando podemos decir que al momento de iniciar un negocio de franquicias resulta indispensable analizar el desarrollo de la cadena de sus locales : 
• Como estarán distribuidos desde el inicio de la misma hasta copar el mercado. 
• Tener perfectamente claro nuestro consumidor o cliente. 
• No dejarse tentar por alquileres muy bajos que solo conducen a vender un buen plan de negocios, pero no a hacer negocios. 
• Si nuestro negocio es por volumen verificar los corredores demográficos, ver como se mueve la gente. 
• Tener claro si con nuestro local ayudamos a construir marca o no. 
• Verificar nuestra competencia y posicionarse en relación al ella. 
Tomar como base la máxima de las franquicias exitosas: Las tres pautas necesarias para llevar a delante una franquicia exitosa a partir de un buen producto es 1° Ubicación, 2° Ubicación y 3° Ubicación. 

Por Daniel E. Stinchi
Fuente: reporteinmobiliario.com